Exploitatatieverplichting huur (Rechtbank Noord Nederland 2016)

Regelmatig komt de vraag voor of een huurder van bedrijfsruimte de verplichting heeft het gehuurde te exploiteren. In de reguliere ROZ-contracten is de exploitatieverplichting opgenomen en geldt dus. Wat nu als die verplichting niet in het contract is opgenomen?

Het hangt dan geheel van de omstandigheden af of in dat geval zo’n verplichting geldt.

Over het algemeen zal de verhuurder belang hebben bij exploitatie van het gehuurde door zijn huurder. Leegstand is over het algemeen schadelijk; immers leidt tot waardevermindering van het pand en treft de verhuurder in zijn belangen. Dat kan ook zijn uitstraling hebben naar naastgelegen panden; denk bijvoorbeeld aan een winkelcentrum waarbij alle winkels door één verhuurder worden verhuurd.

Ook kan de exploitatieverplichting gebaseerd worden op goed huurderschap, waartoe de huurder altijd is verplicht. Het mag duidelijk zijn dat de beoordeling van één en ander anders is bij een winkel in een winkelcentrum dan bij een bedrijfshalletje op een industrieterrein.

In 2016 heeft de Rechtbank Noord Nederland zich ook uitgelaten over de exploitatieverplichting; in kwestie ging het over een Lidl-supermarkt. Om klemmende redenen liet Lidl, ondanks een exploitatieplicht in de huurovereenkomst, de supermarkt leeg staan; zij meende dat van haar niet gevergd kon worden deze te exploiteren zonder grote offers te brengen om aan de exploitatieplicht te voldoen. Er zouden dan grote bedragen geïnvesteerd moeten worden die niet tot rendement zouden leiden.

De Kantonrechter had daar oog voor  en meende dat het belang van de verhuurder onvoldoende gewicht in de schaal legde in dit geval, om Lidl te verplichten om tot het einde van de huurovereenkomst het bedrijfspand te exploiteren als supermarkt hoewel Lidl daar toe verplicht was. Daarmee schoot dan weliswaar Lidl te kort in haar verplichting tot nakoming van de door de Kantonrechter aanwezig geachte exploitatieverplichting maar liet dat het recht van de verhuurder overeind om voor de door hem te lijden (beleggings)schade, een schadevordering tegen Lidl in te stellen. De conclusie kan zijn dat ook daar waar een exploitatieverplichting geldt deze, afhankelijk van de omstandigheden, niet altijd kan worden afgedwongen, waarvoor dan een schadevordering in de plaats komt.

Leave your comment

Please enter your name.
Please enter comment.