Aansprakelijkheid Makelaars

1. Bij koop en verkoop

Gebruikelijk is dat verkopers van onroerende zaken zich laten bijstaan door een bemiddelend verkoopmakelaar. Kopers handelen veelal op eigen vizier, zonder aankoopmakelaar. Verkoopmakelaars zijn niet alleen voor hun handelen verantwoordelijk jegens hun opdrachtgever maar, zo blijkt uit de jurisprudentie onder omstandigheden, ook jegens de koper, hoewel die niet hun klant is. Een willekeurige greep uit de jurisprudentie leert het volgende:

Asbest

Onder leiding van de verkoopmakelaar kwam een koopovereenkomst tot stand met betrekking tot woonruimte. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de woning bij levering de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Tevens is opgenomen dat er op zolder (slechts) een tweetal plaatjes asbest aanwezig is en is een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen.

Na levering blijkt dat de gehele bovenverdieping asbest bevat en komt vast te staan dat die asbest in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. De koper spreekt zowel de verkoper aan wegens wanprestatie alsook de makelaar wegens onrechtmatig gedrag, omdat hij heeft gehandeld door in strijd met zijn zorgplicht door jegens hem te zwijgen over de (mogelijke) aanwezigheid van asbest. Er kwam vast te staan dat de makelaar voldoende aanwijzingen had om te vermoeden dat het pand voorzien was van asbest; hij had dat niet gemeld.

De rechter sprak uit dat de makelaar ook jegens de koper de zorgvuldigheid in acht had dienen te nemen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht. Door te zwijgen had de makelaar dat niet gedaan. De makelaar werd, samen met de verkoper, hoofdelijk aansprakelijk veroordeeld tot schadevergoeding (Rechtbank Arnhem).

Terzijde zij gezegd dat op de makelaar in geval van een vermoeden van asbest een waarschuwingsplicht rust waarbij de makelaar ook veelal een zgn. asbestinventarisatieonderzoek dient te adviseren; bij voorkeur in verband met de bewijsbaarheid van het voldoen aan zijn zorgplicht schriftelijk. Nu in de periode 1960 tot 1990 er veel asbesthoudende materialen in gebouwen zijn verwerkt die bij sanering tot hoge saneringskosten kan leiden dient de makelaar bij panden in die leeftijdsklasse extra alert te zijn.

2. Bestemmingsplan

Het huis oogt zo mooi. De prijs waarvoor de verkoopmakelaar het aanbiedt lijkt redelijk maar het bestemmingsplan kan het bekende addertje onder het gras zijn.

Zo gebeurt het dat woningen worden verkocht zonder woonbestemming, zodat dat daar niet in gewoond mag worden omdat de woning volgens het bestemmingsplan een andere bestemming heeft dan een woonbestemming. Bijvoorbeeld een agrarische bestemming dan wel omdat het een dienstwoning of bedrijfswoning is.

De koper kocht de woning die hij niet mocht bewonen; de gemeente ging tot handhaving over en de koper daagde de verkopend makelaar. De rechter overwoog dat het in beginsel tot de taak van de verkopend makelaar behoort onderzoek te doen naar het bestemmingsplan. Deze norm strekt er toe dat de verkoper een prijs kan bedingen die passend is gelet op de bestemming van het te verkopen goed en dat de koper zich geen onjuiste voorstelling maakt omtrent de gebruiksmogelijkheden van hetgeen hij koopt. In zoverre is de norm tevens een uitwerking van de zorgplicht die de makelaar jegens derden heeft. De makelaar had zich naar maatstaven van zorgvuldigheid behoren te onthouden van het op deze wijze presenteren van de woning en had de koper moeten informeren over de beperkingen in het bestemmingsplan. Vervolgens werd de makelaar veroordeeld tot vergoeding van de schade van de koper. (Rechtbank Zutphen).

Ook andere rechtbanken hebben geoordeeld over dit soort gevallen. Een makelaar die een te verkopen woning had aangeprezen als multifunctionele ruimte die geschikt is voor bewoning als patio bungalow was ook de klos bij de Rechtbank Arnhem. Weliswaar had de makelaar aangegeven aan de koper dat hij zelf maar navraag moest doen over het bestemmingsplan maar hij had de koper niet medegedeeld dat bewoning niet was toegestaan (Rechtbank Arnhem).

3.Woonoppervlakte

De verkopende makelaar had een woning aangeprezen met een te hoog bruto woonoppervlakte. De makelaar, lid van NVM. had bij het bepalen van de oppervlakte niet de door de NVM voorgeschreven meetinstructie gevolgd en naar bleek (achteraf) was de woning aanzienlijk kleiner dan de makelaar in zijn brochure had opgegeven. De rechter achtte de makelaar wegens onrechtmatig handelen aansprakelijk jegens de koper; schatte de schade en veroordeelde de makelaar tot schadevergoeding.

4. Bij taxatie

Tot een belangrijke neventaak van makelaars behoort het taxeren van de waarde van onroerende zaken. Veelal worden die taxatierapporten gebruikt om een waarde indicatie te hebben bij verkoop c.q. aankoop c.q. financiering.

Volgens een uitspraak van de Hoge Raad dient de makelaar ook jegens derden (banken en kopers) binnen redelijke grenzen in te staan voor de juistheid van zijn rapport en geldt voor de beoordeling van eventuele aansprakelijkheid of de makelaar als redelijk en bekwaam vakgenoot heeft gehandeld, zo ook of hij heeft gehandeld overeenkomstig de in de beroepsgroep gehanteerde gebruiken, voor zover die gebruiken ook redelijk zijn. Daarbij is het ook gebruikelijk om bij de gemeente de bestemming te verifiëren omdat het bestemmingsplan van invloed is op de waarde van een onroerende zaak. (Hoge Raad).

CONCLUSIE AANSPRAKELIJKHEID MAKELAAR BIJ VERHUUR EN VERKOOP:

Het vak van een makelaar reikt tot aanzienlijk verdere verplichtingen dan slechts te bemiddelen voor zijn opdrachtgever. Hij dient in alle omstandigheden zowel jegens zijn opdrachtgever alsook jegens de wederpartij eerlijk en volledig alle informatie te verstrekken die voor de voorgenomen transactie voor beide partijen, ook voor de wederpartij, van belang zijn. Hij dient te handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt; waar nodig te waarschuwen en te adviseren en in geen geval onjuiste of onvolledige informatie te verstrekken die nadelig kan uitpakken voor de wederpartij, en uiteindelijk op grond van de schadeplichtigheid, voor de makelaar zelf.

Leave your comment

Please enter your name.
Please enter comment.